契約が終わっても保証金が戻らないとき、引っ越しの前後に何を守るべきかと、賃借権登記命令から訴訟までの順序を整理しました。
韓国の賃貸では、チョンセでも月払いでも、保証金は契約が終わって部屋を明け渡せば返してもらう自分のお金です。家主の保証金返還と借り手の明け渡しは互いに結びついた義務で、一方が履行しなければもう一方も自分の義務を先延ばしにできる関係にあります。新しい借り手が入らないと返せないと言われることがよくありますが、新しい借り手を探すのは家主側の事情にすぎず、返還を遅らせる法的な条件ではありません。ただ現実には話し合いが先で、以下の手続きは話し合いがまとまらないときのためのものです。この記事は韓国の住宅賃貸借制度を前提にしています。
最初の一歩は、契約を終える意思を満了前に家主へ伝えることです。定められた期間内にどちらも何も言わなければ、同じ条件で契約が延長されたとみなす黙示の更新が生じることがあり、時期を逃すと望む時期に退去しにくくなります。通知すべき期間は公式案内で確認してください。電話で伝えた場合も文字やメッセージで改めて残し、家主が連絡を避けるなら内容証明を送っておくと、後で通知した証拠になります。
保証金を守る力である対抗力と優先弁済権は、実際に住んで住民登録を維持していることで続きます。保証金を受け取らないまま別の場所へ引っ越して住所を移すと、この権利を失うおそれがあり、その間に家が競売にかかると順位で後回しにされ、取り戻すのが難しくなります。そのため新居の契約日を決める前に保証金の返還日程を確かめ、どうしても先に出なければならないなら、次に説明する賃借権登記命令を先に済ませておく必要があります。
賃借権登記命令は、契約が終わっても保証金を返してもらえない借り手が裁判所に申し立て、家の登記簿に賃借権を載せてもらう制度です。登記されれば、引っ越したり住所を移したりしても、それまで持っていた対抗力と優先弁済権が維持されます。家主の同意がなくても借り手だけで申し立てることができ、登記簿に記録が残るため、家主にとっても返還を急ぐ理由になります。申し立て先は家の所在地を管轄する裁判所で、賃貸借契約書と契約が終わったことを示す資料が必要です。申し立てから登記まで時間がかかるので、決定が出て登記簿に実際に記載されたのを確認してから荷物を運び出してください。
家主が返還を先延ばしにし続けるなら、感情ではなく記録と手続きで動きます。紛争調停は訴訟より負担が軽く、支払命令は相手が異議を出さなければ比較的早く終わりますが、異議が出れば訴訟に移ります。段階を飛ばすこともできますが、前の段階で残した記録が後の段階の証拠になります。
チョンセ保証金の返還保証に加入しているなら、家主だけに頼る必要はありません。契約が終わっても保証金を受け取れない場合、保証機関に履行を請求して代わりに受け取ることができ、保証機関が後で家主から回収します。ただし請求には、契約終了を家主に知らせた記録や賃借権登記などの書類を求められることが多く、請求できる期限も決まっています。加入した保証機関の案内書を取り出し、必要な書類と期限をまず確認してください。
保証金の全額ではなく、一部をめぐって争うことも多くあります。家主が原状回復費用や未払いの管理費を差し引くと言ってきても、普通に暮らして生じた自然な傷みまで借り手が負担しないのが一般的な原則です。入居時に撮った写真があれば、こうした争いで大きな力になります。マンションなら、管理費に含めて払った長期修繕積立金は所有者が負担すべきお金なので、精算時に返してもらえるか管理事務所に確認してみてください。
保証金の問題はたいてい引っ越しの日程と絡んでいて、焦るあまり権利を先に手放してしまう失敗が起こります。受け取る前は荷物を出さない、先に出るなら賃借権登記から、という二点を覚えておくだけでも大きな損失は防げます。契約前に確認すべきことは、チョンセ・月払い契約のチェックの記事を参考にしてください。この記事は法律相談ではありません。期限や要件は件ごとに異なるので、弁護士や大韓法律救助公団のような公的な法律相談機関に相談してください。大韓法律救助公団には住宅賃貸借紛争調停委員会も置かれています。
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