계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않을 때, 이사 전후로 무엇을 지켜야 하는지와 임차권등기명령부터 소송까지의 순서를 정리했습니다.
전세든 월세든 보증금은 계약이 끝나고 집을 비워 주면 돌려받아야 하는 내 돈입니다. 집주인의 보증금 반환과 세입자의 집 인도는 서로 맞물린 의무여서, 한쪽이 이행하지 않으면 다른 쪽도 자기 의무를 미룰 수 있는 관계입니다. 흔히 새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다는 말을 듣지만, 새 세입자를 구하는 것은 집주인의 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 조건은 아닙니다. 다만 현실에서는 협의가 먼저이고, 아래의 절차는 협의가 되지 않을 때를 위한 것입니다. 이 글은 한국의 주택 임대차 제도를 기준으로 합니다.
첫 단계는 계약을 끝내겠다는 뜻을 만료 전에 집주인에게 알리는 것입니다. 정해진 기간 안에 양쪽 모두 아무 말이 없으면 계약이 같은 조건으로 연장된 것으로 보는 묵시적 갱신이 생길 수 있어서, 시기를 놓치면 원하는 때에 나가기 어려워집니다. 통지해야 하는 기간은 공식 안내로 확인하세요. 전화로 말했더라도 문자나 메시지로 다시 남기고, 집주인이 연락을 피하면 내용증명을 보내 두면 나중에 통지했다는 증거가 됩니다.
보증금을 지켜 주는 힘인 대항력과 우선변제권은 실제로 살면서 전입신고를 유지해야 이어집니다. 보증금을 받지 못한 채 다른 곳으로 이사해 주소를 옮기면 이 권리를 잃을 수 있고, 그 사이 집이 경매로 넘어가면 순위에서 밀려 돌려받기 어려워집니다. 그래서 새 집 계약 날짜를 정하기 전에 보증금 반환 일정부터 확인하고, 어쩔 수 없이 먼저 나가야 한다면 아래의 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 합니다.
임차권등기명령은 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청해, 집의 등기부에 임차권을 올려 두는 제도입니다. 등기가 되면 이사를 가거나 주소를 옮겨도 그동안 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 집주인의 동의 없이 세입자 혼자 신청할 수 있고, 등기부에 기록이 남기 때문에 집주인에게도 반환을 서두를 이유가 생깁니다. 신청은 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 하며, 임대차계약서와 계약이 끝났음을 보여 주는 자료가 필요합니다. 신청부터 등기까지 시간이 걸리니, 결정이 나고 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 다음 짐을 빼야 합니다.
집주인이 반환을 계속 미루면 감정보다 기록과 절차로 움직입니다. 분쟁조정은 소송보다 부담이 적고, 지급명령은 상대가 이의하지 않으면 비교적 빨리 끝나지만 이의하면 소송으로 넘어갑니다. 단계를 건너뛸 수도 있지만, 앞 단계에서 남긴 기록이 뒤 단계의 증거가 됩니다.
전세보증금 반환보증에 가입했다면 집주인에게만 매달릴 필요가 없습니다. 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못하면 보증기관에 이행을 청구해 대신 받을 수 있고, 보증기관이 나중에 집주인에게서 돈을 받아 냅니다. 다만 청구하려면 계약 종료를 집주인에게 알린 기록이나 임차권등기 같은 서류가 요구되는 경우가 많고, 청구할 수 있는 기한도 정해져 있습니다. 가입한 보증기관의 안내문을 꺼내 필요한 서류와 기한부터 확인하세요.
보증금 전체가 아니라 일부를 두고 다투는 경우도 많습니다. 집주인이 원상복구 비용이나 밀린 관리비를 빼겠다고 할 때, 평범하게 살면서 생긴 자연스러운 낡음까지 세입자가 책임지지는 않는다는 것이 일반적인 원칙입니다. 입주할 때 찍어 둔 사진이 있으면 이런 다툼에서 큰 힘이 됩니다. 아파트라면 관리비에 포함해 낸 장기수선충당금은 집주인이 부담할 돈이므로, 정산 때 돌려받을 수 있는지 관리사무소에 확인해 보세요.
보증금 문제는 대부분 이사 일정과 얽혀 있어서, 급한 마음에 권리를 먼저 내려놓는 실수가 생깁니다. 받기 전에는 짐을 빼지 않는다, 먼저 나가야 하면 임차권등기부터 한다는 두 가지만 기억해도 큰 손해는 막을 수 있습니다. 계약하기 전에 확인할 것은 전월세 계약 체크 글을 참고하세요. 이 글은 법률 자문이 아니며, 기한과 요건은 사안마다 다르니 변호사나 대한법률구조공단 같은 공공 법률상담 기관과 상담하세요. 대한법률구조공단에는 주택임대차분쟁조정위원회도 설치되어 있습니다.
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